Artikelen

Vrijheid private ontwikkelaars in VS niet zo groot als verwacht

 Machteld Hooyman, Gemeente Amsterdam en deelnemer Master City Developer (MCD)

 

Amerikanen staan bekend om hun drang naar individuele vrijheid en afkeer van overheidsbemoeienis. Op grond daarvan zou je verwachten dat ontwikkelaars daar hun gang kunnen gaan. Toch kent ook de VS de nodige checks & balances, ervaarde Machteld Hooyman tijdens een MCD-studiereis naar New York en Boston.

 
Amerikaanse gemeenten oefenen invloed uit op gebiedsontwikkeling door zoning. Hierbij leggen zij voor elk stukje grond de limieten vast voor de te bouwen dichtheid en hoogte. In ruil voor belastingvoordelen of bonussen mogen ontwikkelaars extra verdiepingen bouwen. Zo laten gemeenten hen bijdragen aan de realisatie van publieke en maatschappelijke voorzieningen.

 

Deze onderhandelingsplanologie leidt alleen wel tot onderlinge concurrentie tussen steden om internationale bedrijven aan te trekken. Het risico is dat bedrijven de geboden voordelen incasseren om vervolgens door te reizen naar een andere stad. Overheden kunnen dit voorkomen door voordelen pas later uit te betalen, of terug te vorderen als private partijen zich binnen een bepaalde periode terugtrekken uit een project.

 The Bronx

De situatie in Harlem Waterfront South Bronx toont aan dat deze gemeentelijke invloed ook zijn beperkingen kent. Hier geldt: zolang het private initiatief ontbreekt, gebeurt er weinig aan stadsvernieuwing. Weliswaar heeft de gemeente met het South Bronx Initiative in 2006 de economische en sociale structuur (naast de veiligheid) van The Bronx versterkt, toch blijft het de armste buurt van New York. En omdat ontwikkelaars arme buurten mijden, zijn in het Harlem Waterfront weinig herontwikkelingsprojecten zichtbaar. Dit wordt mede veroorzaakt door vervuilende afvalcentrales, het overstromingsrisico en de spoorrails die het gebied afsnijden van de rivier. Een stimulerende rol van de gemeente is daarom wenselijk, zoals via het actief bij elkaar brengen van marktpartijen en incentive zoning.

 Burgerparticipatie

Naast onderhandelingsplanologie is in de VS burgerparticipatie een beproefd middel om ontwikkelingen te sturen. De aanvragen voor bouwvergunningen en rezoning-plannen worden pas goedgekeurd na publieke inspraak van belanghebbenden via de Community Boards, de gemeentelijke wijkorganen. Ook al kunnen ontwikkelaars binnen de kaders van eenmaal vastgestelde zoning naar eigen inzicht bouwen, de lokale gemeenschappen kunnen alsnog invloed uitoefenen.

Verder blijken demonstraties een effectief middel om ongewenste plannen tegen te houden. Politici zijn hiervoor – met het oog op hun herverkiezing – zeer gevoelig.

 Voor Harlem Waterfront South Bronx heeft de non-profitorganisatie SoBRO, gefinancierd met subsidie van de staat New York, een afstemming met de bewoners van de South Bronx georganiseerd. Dit resulteerde in het Port Morris Harlem Riverfront Plan. SoBRO is opgericht door lokale ondernemers en gemeenschapsleiders die zich inzetten voor de gemeenschapsrevitalisatie. Je kunt alleen vraagtekens plaatsen bij deze vorm van burgerparticipatie. Qua effectiviteit, omdat de stad New York niet verplicht is door de staat gefinancierde plannen te gebruiken. En qua legitimiteit, omdat het de vraag is in hoeverre SoBRO de belangen van alle bewoners vertegenwoordigt.

 

Representatiever is de bewonersorganisatie South Bronx Unite (SBU). Zij komt op voor de bevolking in de South Bronx die ‘underserved’ is wat betreft een gezonde leefomgeving met groene openbare ruimtes en toegang tot het waterfront. De organisatie heeft een model ontwikkeld voor een Community land trust for Public Space. Dat brengt potentiële waardevolle plekken met fysiek, cultureel of sociaal kapitaal in kaart, waarbij zij onderzoekt of het eigendom en beheer kan worden overgedragen aan de gemeenschap.

Daarnaast mobiliseert SBU de gemeenschap bij ongewenste initiatieven. Tegen de vestiging van vervuilende bedrijven wordt gedemonstreerd, en ook bij vastgoedontwikkeling is SBU alert. Zo stelde zij – in reactie op de golf van speculatie binnen de South Bronx en de angst voor gentrificatie – ontwikkelprincipes vast. Denk hierbij aan banencreatie, betaalbare huur, sociale cohesie en gezondheid. Gemeenschapsleden bewaken hiermee de voortgang van de vastgoedprojecten en maken de resultaten openbaar.

 Lessen voor Nederland

De sterke kanten van het Amerikaanse model voor onderhandelingsplanologie, burgerparticipatie en levering van publieke diensten door private partijen verdienen nadere bestudering voor toepassingen in Nederland. Alleen is de ruimte voor onderhandelingsplanologie hier beperkt, omdat OZB-inkomsten relatief gering zijn en daardoor een minder effectief sturingsinstrument zijn. Het leveren van publieke goederen door bedrijven biedt wellicht meer perspectief. We zien in Nederland al voorzichtige stappen in de richting van coproductie, zoals Bedrijven Investeringszones. Maar vooralsnog overheerst daarbij de angst voor vercommercialisering.

 

Dit is een ingekorte versie van het artikel dat Machteld Hooyman (Manager Kwaliteit, Organisatie & Kennismanagement en Middelen bij gemeente Amsterdam) schreef als deelnemer aan de opleiding Master City Developer.

If Mayors Ruled the World?

Leo Oorschot
Op maandag 14 september vond in Het Nieuwe Instituut te Rotterdam het MCD Toekomstdebat: Burgemeester aan zet? plaats dat werd georganiseerd door het MCD-kennisnetwerk en het MCD-programmabureau. Aanleiding voor dit debat was de luidkeelse lofzang van burgemeester Aboutaleb van Rotterdam over de denkbeelden van Barber tijdens de H.J. Schoo-lezing (1-09-2015).
Lees meer

Hoogtepunten MCD

Naast het reguliere programma organiseert Master City Developer activiteiten zoals lezingen, seminars, boekbesprekingen en studiereizen om gebiedsontwikkelaars zich verder te laten ontwikkelen in hun vakgebied. We hebben de hoogtepunten van de afgelopen jaren voor u uitgelicht.
Lees meer

Nieuwe opleiding

Geurt van Randeraat
De stad verandert voortdurend en daarmee het vak van stads- en gebiedsontwikkeling. Dan is het logisch en vanzelfsprekend dat dé opleiding die in Nederland competente stadsontwikkelaars oplevert hetzelfde doet. Met ingang van de jaargang 2015 beschikt de post-master opleiding Master City Developer (MCD) over een volledig geactualiseerd en aangescherpt onderwijsprogramma.
Lees meer

Zorgvastgoed in krimpgebieden

Coen Weusthuis en Marijke de Vries
Het zal de laatste tijd niemand zijn ontgaan: veel zorginstellingen moeten sluiten. Het is een trend die al enige tijd geleden is ingezet en die met de grote kostenbeheersingsoperaties verhevigd wordt voortgezet. Dit leidt in heel Nederland tot sluiting van zorginstellingen en tot het vraagstuk wat te doen met leegkomend zorgvastgoed. In de krimpgebieden is dit vraagstuk nog pregnanter en ingewikkelder dan in de rest van Nederland.
Lees meer

Ontwikkel je verbindingskracht

Geurt van Randeraat
Het werken in de stedelijke gebiedsontwikkelingen van nu is niets minder dan het bedrijven van topsport. De complexiteit is groot en de condities veranderen voortdurend. Aan projectleiders de opgave om in deze hoge dynamiek te werken aan de beste oplossingen. Het vak van gebiedsontwikkeling staat op z’n kop. Basiskennis is daarom onvoldoende. De MCD traint op leiderschap en strategisch sturen binnen stedelijke gebiedsontwikkelingen en herstructurering.
Lees meer 

Symposium 'Strategie van Samen'

Arjan Kaashoek en Marijke de Vries
In een tijd waarin corporaties het ene bouwproject na het andere moeten heroverwegen, worden opvallende successen geboekt met zelfbouwprojecten. Van particulier opdrachtgeverschap tot CPO en klushuizen. Deels op initiatief of met medewerking van corporaties. Is de tijd rijp voor corporaties om, juist nu ze zich herbezinnen op hun rol, serieus om te gaan met initiatieven voor zelfbouw? De klant wil graag. Voorbeelden uit de praktijk laten zien dat het een kansrijk instrument kan zijn. Maar is de organisatie erop ingericht?
Lees meer 

Berlijn - de hybride stad

Peter Pol en Erwin Heurkens
Vast onderdeel van de MCD opleiding is de internationale studiereis. Doel is om inspiratie op te doen en te leren van stedelijke ontwikkeling in een andere context. Ondersteund met toelichtingen van lokale experts kunnen projecten in hun eigen context worden ervaren en door ieder in een vergelijkend perspectief worden geplaatst. Dit jaar was het reisdoel Berlijn dat na een decennium van magere jaren weer in de lift zit. Het thema was de Hybride Stad, spanning tussen organisch en integraal ontwikkelen. 
Lees meer 

Zelfbouwprojecten voor woningcorporaties

Marijke de Vries
Vandaag de dag bevinden woningcorporaties zich in moeilijke omstandigheden. De corporatie is bezig zichzelf opnieuw uit te vinden, niet alleen onder druk van de recente ontwikkelingen maar ook om een nieuw perspectief op langere termijn te schetsen. Er vinden discussies plaats over takenpakket en bevoegdheden, over doelgroepen en sturing op betaalbaarheid. Op een aantal fronten doen de discussies terugdenken aan tijden van weleer, toen de woningcorporatie haar oorsprong vond in de slechte woonomstandigheden van mensen met kleine inkomens.
Lees meer 

NYC Post-Sandy

Geurt van Randeraat
De aandacht voor community gedreven oplossingen in de Verenigde Staten staat ver af van de tot op heden vooral technisch -institutionele benadering van klimaatvraagstukken in Nederland. Amerikaans onderzoek toont aan dat juist die zachtere benadering vanuit community organisaties tot betere en meer klimaat bestendige steden leidt.
Lees meer 

Daar aan de kust

Geurt van Randeraat
In Nederland zijn we druk bezig het vak van gebiedsontwikkeling opnieuw uit te vinden. Het is een komen (en soms gaan) van over elkaar buitelende toverwoorden en open deuren, van radicale ideeën tot gemeenplaatsen. Ener­zijds een fascinerende zoektocht waarbij we tot nieuwe inzichten komen en we daadwerkelijk succes kunnen vieren wanneer een nieuwe aanpak blijkt te werken. Anderzijds zijn we zo gefocust op onze eigen problematiek (...).
Lees meer

Publieke investeringen

Geurt van Randeraat
De stad is nooit af. Altijd is er werk aan de winkel. Er zijn voortdurend ontwikkelingen in demografie, techniek of in welvaart. Zij veroorzaken veranderingen in mobiliteitsgedrag, in consumptie en in woon- werk en recreatie patronen. De stad moet die dynamiek faciliteren, adaptief zijn. Soms moet de stad ook bijsturen. Het is moeilijk de  veranderende vraag goed te voorspellen, en daardoor proactief ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Ruimte laten voor de toekomst.
Lees meer

Het vak verandert

Geurt van Randeraat
Organische gebiedsontwikkeling, faciliterende overheid, bottum up initiatieven, nieuwe verdienmodellen, 2.0 en 3.0, spontane steden, procesomkering, en zo nog vele termen domineren artikelen in vakbladen, columns op internet en scripties op universiteiten. In korte tijd is een nieuw vakjargon geboren. De vraag hierbij is of het alleen om een jargonverandering gaat, of dat het vak zelf verandert.
Lees meer