Toekomstdebat

Door: Ariënne Mak (Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling, TU Delft)

Vraaggericht ontwikkelen was het thema deze bijeenkomst van het MCD-kennisnetwerk, met als inspirerende locatie de 44e verdieping van de Maastoren (het hoogste gebouw van Nederland, en tevens één van de meest duurzame). ‘Een groot deel van de studieprojecten van de afgelopen negen MCD- jaargangen is vanaf hier te zien,’ merkte dagvoorzitter Marty van de Klundert op. Hij vroeg de aanwezigen om met een dubbele pet deel te nemen aan deze middag: niet alleen als professional, maar ook als eindgebruiker.

Jeroen Hutten (Nidoo) hield een pleidooi voor de directe afstemming van (kleinschalige) nieuwbouwprojecten op de woonwensen die consumenten kenbaar maken. Vervolgens lichtte Rogier Boogaard (Heijmans) toe hoe een projectontwikkelaar in zijn proces omgaat met zijn klant. Harm van Dijk (DHV) liet tenslotte door middel van een interactieve sessie zien wat co-creatie kan opleveren.

Een grotere focus op de gebruiker lijkt te zijn ingeburgerd, maar roept ook vragen op: Hoe ver ga je in het volgen van de wens van (een collectief van) eindgebruikers? Is financiële participatie noodzakelijk om recht te hebben op zeggenschap, of is dit een algemeen goed? En leidt het op individuele wijze kenbaar maken van woonwensen wel tot realisatie, gezien het gegeven dat je een geïnteresseerde maximaal vijf maanden ‘vasthoudt’?

Interactieve planologie

Jeroen Hutten (Nidoo) ziet een meer vraaggerichte benadering als logisch gevolg op de maatschappelijke heroriëntatie van de afgelopen decennia, waarbij burgers steeds mondiger zijn geworden. Actuele bewegingen (Arabische Lente, Occupy) laten zien dat mondige burgers krachtige netwerken kunnen vormen, die geen echte leiders hebben. Een tegenargument voor consumentgericht ontwikkelen, is dat bij productontwikkeling niet altijd sprake hoeft te zijn van het volgen van wat de burger wil: er wordt ook markt gemaakt (vanuit de notie van autofabrikant Henry Ford, dat de klant om ‘een sneller paard’ zal vragen). Toch is Hutten ervan overtuigd dat we juist op het gebied van wonen goed naar de wensen van de eindgebruiker moeten luisteren. Wonen is immers een basisbehoefte van alle tijden, waarin het zich onderscheidt van andere producten.

Volgens Hutten komt het er bij uitnodigingsplanologie op neer dat wie betaalt, zeggenschap heeft: ‘Je doet mee als je waarde inbrengt’. Uitnodigingsplanologie betreft een verschuiving van PPS naar PPPS, waarbij ook particulieren als volwaardige deelnemers worden gezien. De rollen van de drie P’s in deze samenwerking zijn volgens Hutten dat ‘publiek’ bepaalt wat mag, ‘privaat’ wat kan en ‘de particulier’ wat hij wil.

Om het particuliere initiatief op het gebied van nieuwbouw te kanaliseren, heeft Hutten de website Nidoo (Latijn voor ‘nestje’) opgericht. Op deze website kunnen particulieren hun interesse in nieuwbouwplannen en woonwensen kenbaar maken. Deze worden doorgegeven aan de betreffende deelnemende gemeente.

Als deze groen licht geeft, kan een ontwikkelaar ermee aan de slag (bron). Hutten wees erop dat er gemeentes zijn die groepen vanaf tien à twintig geïnteresseerden al serieus nemen. Het betreft een initiatief in ontwikkeling; waar nu bijvoorbeeld alleen nog losse nieuwbouwlocaties kunnen worden geselecteerd, moet het in de toekomst ook mogelijk worden om interesse in een regio kenbaar te maken.

Vraaggestuurd ontwikkelen

Rogier Boogaard (Heijmans) noemde een door particulieren geïnitieerde ontwikkeling van 10 à 20 woningen een cultuuromslag. Voor vraaggericht ontwikkelen is volgens hem dan ook een mentaliteitsverandering nodig: een transitie van inside-out naar outside-in denken. Boogaard ziet dat er een verschuiving van rollen plaatsvindt in het ontwikkelproces, waarbij de aannemer eerder in het proces een rol speelt, en waarbij de rol van ontwikkelaars meer gericht is op het contact met de klant. Om meer klantgerichter te ontwikkelen, zijn nieuwe competenties nodig, stelde Boogaard, maar ten gevolge van de crisis is er weinig ruimte om die te ontwikkelen.

Boogaard gaf aan dat de er in zijn praktijk kleine successen met co-creatie worden geboekt (zoals het woonconcept Second Bloom - een woonconcept waarbij vijftigplussers mede-opdrachtgevers zijn - waarvan de eerste resultaten nu van de grond komen), al zijn er ook teleurstellingen. Een complexiteit van deze werkwijze, is het binden van de klant: ‘Tachtig procent van de klanten wil binnen vier à vijf maanden voortgang zien, wat een korte tijd is’, stelde Boogaard. Het is volgens hem dan ook noodzakelijk om in het vroegste stadium gebruik te maken van verkennend onderzoek, met gebruik van een representatieve groep. ‘Het doelgroep-denken bestaat al lang, maar is nog steeds bruikbaar’, vindt Boogaard. Heijmans hanteert doelgroep-profielen, waarbij leefstijlen worden ingedeeld aan de hand van zowel harde kenmerken (de ‘wat & hoe-vragen’) als zachte kenmerken (de ‘waarom-vragen’). ‘Door middel van ‘waarom-vragen’ ontdek je de drijfveren van een klant. Die zijn, vooral in het vroegste stadium, relevanter dan wat de klant concreet wil,’ aldus Boogaard. Eén van de deelnemers was van mening dat hierin nog een slag te maken is: ‘De vragen naar woonwensen zouden meer gericht moeten zijn op de vraag hoe mensen leven (hoe ziet hun week eruit?) in plaats van hoe ze willen wonen.’

‘Is de nieuwbouw-koopsector wel de juiste markt om op in te zetten?’, klonk het kritisch vanuit de zaal. Er is immers sprake van ontwikkelingen als krimp, overaanbod en een mogelijke tendens van daling van het eigen woningbezit ten gunste van de huursector. Boogaard gaf aan dat klantgericht ontwikkelen niet voorbehouden is aan deze markt: ook voor de corporatie- en beleggersmarkt zijn klant- en service-gerichtheid cruciaal. Ook over de financiering waren vragen: ‘Is deze klantgerichte benadering financieel haalbaar voor ontwikkelaars? Wie gaat de hogere kosten van het proces met een langere doorlooptijd betalen?’ 'Het ontwikkelproces moet sneller en efficiënter', concludeerde Boogaard, 'door klanten zich eerder te laten committeren, waardoor het ontwikkelrisico afneemt.'

Speeddate co-creatie

Tijdens de laatste, interactieve sessie - een snelle oefening in co-creatie -, brainstormden de deelnemers onder leiding van Harm van Dijk (DHV) over de criteria voor een goede samenwerking. Vervolgens wisselden ze gedachten uit over wat de belemmeringen zijn voor een goede samenwerking met de eindgebruiker, en over de vraag welke acties helpen om deze belemmeringen te doorbreken. Van Dijk liet aan de hand van deze oefening zien wat co-creatie kan opleveren: met een grote, betrokken groep en een duidelijke structuur kan een onderwerp (in dit geval de ingrediënten voor een goede communicatie met eindgebruikers) in korte tijd compleet in kaart worden gebracht.

Van Dijk stelde dat gelijkwaardigheid de basis is voor samenwerking, ook die met de eindgebruiker: ‘Werk met diegene samen alsof het een collega is’. Hij wees op het belang van het hebben van een open dialoog, alvorens tot onderhandelen over te gaan. Daarbij wisselen mensen hun gedachten over een onderwerp uit, zonder het eens te hoeven worden. Hierdoor komen onderliggende behoeften naar voren, en het biedt ruimte voor nieuwe perspectieven.

Van Dijk benadrukte het belang van het betrekken van de gemeenschap bij gebiedsontwikkeling, vanwege diens kennis van de lokale situatie. Zijn ervaring is dat maar weinig mensen niet bereid zijn deel te nemen. Co-creatie kan bijdragen aan community-building: het geeft energie en inspiratie, en zorgt voor draagvlak, betrokkenheid en gelijkgerichtheid. ‘Je moet veel loslaten, maar het levert ook veel op.’ Van Dijk is het wat dat betreft dan ook niet eens met de ‘riedel’ die Jeroen Hutten eerder op de middag introduceerde (‘wie betaalt, heeft zeggenschap’): ‘De gemeenschap dient vanzelfsprekend serieus te worden genomen en zeggenschap te krijgen. Het al dan niet financieel bijdragen moet daar onafhankelijk van zijn.’

Presentaties

Klik hier voor de presentatie van Rogier Bogaard (PDF).
Klik hier voor de presentatie van Harm van Dijk.
Klik hier voor de presentatie van Jeroen Hutten.

Lees verder

- KEI over Nidoo, website voor particulier zeggenschap in woonwensen